地产圈里总有那么些故事，让人觉得运气来得快，去得也猛。许世坛这家伙，本是世茂集团的接班人，父亲许荣茂一手建起豪宅帝国，他接手后野心不小，靠着并购和杠杆把公司推上高峰。起步时他留学回来，2004年进公司，操盘上海项目，连续三年拿下销售冠军，证明自己不是光靠老爸。2010年进董事会，2014年副主席，2019年34岁就坐上主席位子。那时候地产还热火朝天，他喊出三年千亿目标，听着就带劲。
接班后，许世坛没守着老路子走，而是大步扩张。2017年销售破千亿，2018年1730亿，2019年2600亿，到2020年直接冲上3000亿，行业第九。并购成了他的招牌，花200多亿收项目，深圳那个深港国际中心最出名，239亿拿地，还计划砸500亿建700米高楼。为钱他抵押土地，额外贷87亿。父亲提醒过负债风险，但他一头扎进规模游戏里，觉得市场总会好下去。高杠杆玩得溜，资产涨得快，但债务也跟着堆起来。
地产这行，政策一变天就翻脸。2021年三道红线出来，资产负债率、净负债率、现金短债比全卡死，高杠杆模式直接废了。融资渠道堵住，销售降温，世茂资金链开始绷紧。许世坛在中报会上改口，说要防守，控投资回款，但晚了。2022年10亿美债违约，信用崩盘，融资更难。销售从3000亿滑到2023年的428亿，缩水八成。深圳项目停工，塔吊生锈，杂草长满，成了最大包袱。
债务危机像雪球，越滚越大。2023年1月，武汉法院执行6.61亿债务，7月直接限高许世坛和公司，禁坐飞机高铁，子女上不了贵校。子公司股权冻结，项目被拍卖。总负债超4600亿，银行追16亿清盘呈请，公司摇摇欲坠。许世坛的激进操作，直接把家底推到边上。地产从野蛮增长转稳健，他没跟上节奏，杠杆反噬得狠。
自救成了唯一出路。许世坛卖资产，回笼上百亿，包括核心项目。债务重组谈得辛苦，多次调整方案。2024年3月公布境外重组计划，2025年3月法院批准，7月21日生效。115亿美债减到约37亿，利息也清了。境内238亿贷款展期，最长到2035年。姐姐许薇薇回来帮手，当非执行董事，管境外事宜。两人联手，八成债权人同意，撤了清盘。
节流措施也没少。停拿地，专注存量，降本增效，上半年薪酬省3亿。物业和酒店业务顶上，现金流稳了点。2025年中期亏损收窄到89亿，不派息，但总算喘口气。前11月销售224亿，平均价1.2万一平，比巅峰差远了。地产低谷拉长，许世坛的教训摆在那，高杠杆爽一时，崩盘毁全局。
想想地产这几年，从热钱涌入到严管杠杆，多少企业栽跟头。许世坛不是第一个，也不会是最后一个。他从并购王变负债王，根子在无视风险，追规模忽略周期。政策收紧后，融资难，库存压身，销售断崖，谁都扛不住。世茂总负债还超4600亿，自救路长着呢，但至少没倒。
地产新贵跌落，许世坛这事提醒大家，家业再大，操作不当也散架。他没美化自己错误，硬扛重组，但早期判断失误，害公司深陷泥潭。姐姐帮衬，境外债清了，境内推进中。2025年底，行政开支降16%，小步改善。未来地产回暖不明，许世坛得更谨慎，别再重蹈覆辙。
高杠杆时代结束，地产回归本质。许世坛的扩张梦碎在政策墙上，从3000亿销售到4600亿负债，中间就几年光景。限高消费是耻辱柱，逼他反思。重组生效后，公司市值剩16亿港元，股价0.2元，远低于高点。债权人投票过关，给了生机，但债务压力没全消。
地产圈竞争残酷，许世坛年轻气盛，接班后急于证明，结果杠杆玩过头。深圳项目亏200多亿，典型败笔。卖资产止血，重组减债78亿美金，算小胜。但总负债高企，2025年净亏可能还大。姐姐回归稳大局，两人合力，境内债有望跟上。
地产低迷持续，许世坛的自救像场马拉松。2025年销售下滑24%，市场不给力。他推动组织优化，费用控住，但根治债务需时间。限高解除遥遥无期，个人生活受限。地产从规模为王转现金为王，他学到这点晚了点。
许世坛从新贵到限高，中间教训深刻。高杠杆借力一时，政策紧缩就露馅。他没逃避，卖资产谈重组，境外先过关。2026年地产走势不明，世茂能否翻身，看后续执行。总之，别再盲目扩了。
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